W dniu 21 września 2018 r. (sygn. akt I ACa 1656/17) Sąd Apelacyjny w Łodzi wydał wyrok, w myśl którego wspólnota mieszkaniowa może ustalać zasady parkowania w należącej do niej garażach, w tym określić sposób parkowania po zewnętrznej części wspólnej, a nawet zakazać współwłaścicielom stałego parkowania w określonych miejscach. W niniejszej sprawie członkowie pewnej wspólnoty mieszkaniowej nie mogli porozumieć się co do wykorzystania sześciu zewnętrznych miejsc parkingowych, znajdujących się na części wspólnej. Nieformalnie ustalono jedynie, że z tych miejsc będą mogli korzystać goście mieszkańców wspólnoty, chociaż w praktyce nie przestrzegano tych ustaleń. Wspólnota mieszkaniowa w drodze indywidualnego zbierania głosów podjęła uchwałę o przyjęciu regulaminu porządkowego i funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej. W treści tego aktu postanowiono, że sześć wolnych miejsc parkingowych ma służyć gościom bądź czasowo kontenerom na odpady budowlane, jeśli któryś z mieszkańców będzie remontował mieszkanie. Zastrzeżono przy tym, że miejsca te nie mogą służyć do codziennego parkowania pojazdów przez mieszkańców. Dodać należy, że większość z mieszkańców posiadała już wykupione miejsca postojowe w garażu podziemnym, a część wynajmuje od dewelopera dodatkowe miejsca postojowe. Jeden ze współwłaścicieli zaskarżył wskazane postanowienie regulaminu do Sądu. Podniósł on, że sam nie wykupił miejsca parkingowego, ponieważ nie miał dostatecznych środków pieniężnych. W jego opinii zakazanie mieszkańcom parkowania na sześciu wolnych miejscach narusza ich prawa, wszak ponoszą oni ciężary i koszty utrzymania wspólnej nieruchomości (której częścią są właśnie miejsca parkingowe) a przy tym jednocześnie mogą zostać pozbawieni możliwości korzystania z miejsc postojowych. Zdaniem Sądu Okręgowego w Łodzi uchwała wspólnoty rzeczywiście naruszała uzasadnione interesy powoda jako właściciela lokalu i jako taka jest sprzeczna z art. 12 ustawy o własności lokali. Przepis ten brzmi następująco:

1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

3. Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

W opinii Sądu powód może w sposób pełny i nieograniczony współkorzystać z części wspólnej i inni właściciele nie mogą w żaden sposób ograniczać jego prawa, tym bardziej, że brak było jakiekolwiek obiektywnego interesu, który uzasadniałby wprowadzenie zakazu przez wspólnotę. Poza tym utrzymanie tegoż zakazu doprowadziłoby do tego, że osoby nie będące członkami wspólnoty będą posiadać więcej praw niż sam powód. W opinii Sądu I instancji chociaż wspólnota może decydować o przeznaczeniu części wspólnej, to jednak nie może reglamentować dostępu do części wspólnej tym właścicielom, którzy nie mają wykupionych miejsc w garażu. Innego zdania był Sąd Odwoławczy, który uznał, że zaskarżona uchwała odpowiada prawu. Powołał się na art. 206 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym: ,,każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”. W opinii Sądu Apelacyjnego w Łodzi zakaz wprowadzony przez wspólnotę nie pozbawił powoda prawa do posiadania i korzystania z rzeczy wspólnej, gdyż sześć wolnych miejsc parkingowych pozostało we wspólnym użytkowaniu wszystkich współwłaścicieli lokali, mimo iż użytkowanie to nie polegało na stałym posiadaniu tych miejsc. Jak przypomniał Sąd, współposiadania rzeczy nie należy mylić z jej bezpośrednim dzierżeniem, gdyż istotą posiadania jest możliwość korzystania z rzeczy jak właściciel, co niekoniecznie musi wiązać się z bezpośrednim korzystaniem z niej. Ponadto, SA w Łodzi stanął na stanowisku, że uchylenie zaskarżonych postanowień wiązałoby się z tym, że mieszkańcy niedysponujący stałymi miejscami parkingowymi znaleźliby się w lepszej sytuacji niż ci, którzy takie miejsca wykupili. Przykładowo, powód swoim stałym miejscem parkowania pojazdu uczyniłby któreś z sześciu wolnych miejsc, które – jak sam przyznał – należą do wszystkich właścicieli, którzy ponoszą koszty ich utrzymania. Zdaniem SA w Łodzi powód zdawał się nie dostrzegać, że uchwała podjęta przez wspólnotę również i jemu pozwala na tymczasowe parkowanie samochodu, korzystanie z wolnego miejsca w czasie remontu czy udostępnianie parkingu gościom.